De Vlaamse meerderheidspartijen hebben een akkoord bereikt over noodzakelijke bijsturingen aan het “instrumentendecreet”. Dat decreet werd al in de vorige legislatuur in de steigers gezet en reikt een aantal mechanismen aan om de bouwshift te begeleiden. Dat kondigen Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir en Vlaams volksvertegenwoordigers Wilfried Vandaele (N-VA), Koen Van den Heuvel (CD&V) en Steven Coenegrachts (Open Vld) aan. Tegelijk met de bijsturingen aan het instrumentendecreet komt er een voorstel van decreet met een nieuwe regeling voor de “woonreservegebieden” in Vlaanderen.

INSTRUMENTENDECREET

Het instrumentendecreet regelt onder meer dat eigenaars een correcte vergoeding ontvangen als hun grond aan waarde verliest door een planningsinitiatief van de overheid. Bijvoorbeeld als bouwgrond omgezet wordt naar natuur. Landcommissies zullen die vergoeding bepalen. Die “planschade” is gebaseerd op de venale waarde. Het Vlaams parlement geeft aan de landcommissies enkele richtlijnen mee, die het kader vormen voor de berekening.
Vandaag wordt de planschade niet automatisch toegekend, en bedraagt die maximaal 80% van de verwervingswaarde. Een manier om het draagvlak voor de bouwshift te vergroten, is ervoor te zorgen dat eigenaars een billijke vergoeding krijgen. Eigenaars ervaren de huidige regeling als niet correct, wat steevast leidt tot rechtszaken en planningsinitiatieven bemoeilijkt.

De Vlaamse Regering keurde – in uitvoering van het Vlaams regeerakkoord – een ontwerp van instrumentendecreet goed en diende dit in bij het Vlaams Parlement op 24 januari 2020. De commissie Leefmilieu van het Vlaams Parlement hield over het ontwerp van Instrumentendecreet twee hoorzittingen op 18 en 19 februari. Zowel tijdens de hoorzittingen als vanuit de lokale besturen werd kritiek gegeven op een aantal keuzes en nieuwe instrumenten.

Meteen lieten de drie meerderheidspartijen weten oor te hebben naar sommige opmerkingen en werd intensief overleg opgestart om gedragen bijsturingen aan het instrumentendecreet door te voeren.

De invoering van een planbatenheffing bij verdichtingsplannen (ruimtelijke uitvoeringsplannen, RUP) wordt geschrapt. Planbaten of beter een heffing hierop zal ook in de toekomst, zoals vandaag, enkel verschuldigd zijn als door een RUP een effectieve bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die een meerwaarde creëert, bijvoorbeeld van “gemeenschapsvoorzieningen” naar “wonen”. Ook hier treden de landcommissies op en wordt de hoogte van de heffing meer in evenwicht gebracht met zijn tegenhanger “de planschade”. De idee om planbaten te laten betalen als er bijvoorbeeld meer verdiepingen mogen gebouwd worden of aan een hogere dichtheid wooneenheden, werd als te complex beoordeeld en kan een rem zijn op de “bouwshift” en verdichtings- en inbreidingsprojecten in woonkernen. Daarom wordt het idee losgelaten. Het systeem dat lokale besturen op maat lasten kunnen verbinden aan concrete projecten in het kader van de vergunningverlening blijft behouden.
De convenant- en contractbenadering voor gebiedsgerichte afwijkingen van functies wordt geschrapt. Tijdens de hoorzittingen werden heel wat juridische vragen gesteld bij het instrument convenant/contract, onder meer m.b.t. inspraak en openbaarmaking naar derden. Bovendien wijzen verschillende experts op het feit dat een dergelijk instrument het gewenste ruimtelijk beleid kan ondergraven door extra mogelijkheden te creëren voor zonevreemde functies en afwijkingsbepalingen.

Het systeem van de verhandelbare ontwikkelingsrechten wordt geschrapt
Tijdens de besprekingen en hoorzittingen werd het duidelijk dat het principe van verhandelbare ontwikkelingsrechten op zich een waardevol instrument kan zijn. De uitwerking in het instrumentendecreet werd echter als onwerkbaar en juridisch veel te complex aangezien. Om die reden wordt het instrument in de vorm zoals opgenomen in het instrumentendecreet geschrapt. Wel wordt nagegaan of er een eenvoudiger alternatief kan worden uitgewerkt.

Wat betreft de compenserende vergoedingen voor eigenaars die hun grondwaarde zien verminderen, de zogenaamde planschaderegeling, blijft het aan de landcommissies om in hun schaderapport de eigenaarsvergoeding te berekenen op basis van de venale waarde en 13 objectieve factoren. Het decreet wordt beter gekaderd en verduidelijkt met volgende principes die de landcommissies moeten hanteren:
– woonreservegebieden zijn minder waard dan woongebieden, aangezien deze steeds als reserve bedoeld geweest zijn,
– binnengebieden, niet gelegen aan een uitgeruste weg, zijn minder waard dan gronden gelegen langs een uitgeruste weg,
– delen van woongebied, gelegen buiten de 50m van de openbare weg, zijn minder waard dan de eerste 50m-strook.

NIEUWE REGELING VOOR WOONRESERVEGEBIEDEN

In het licht van de beoogde bouwshift achten de meerderheidspartijen het wenselijk om een nieuwe regeling te introduceren voor de woonreservegebieden. Door middel van een decretale ingreep wordt een “stolp” gezet over de nog niet ontwikkelde woonreservegebieden. Enkel de gemeenteraad kan met een “vrijgavebesluit” deze “stolp” geheel of gedeeltelijk opheffen door middel van een gemotiveerde beslissing en na inspraak van de bevolking. De bestaande instrumenten via vergunningsspoor (priak, groepswoningbouw en globale verkaveling) worden decretaal geschrapt.

Daarmee komt men tegemoet aan de vraag van vele steden en gemeenten, die op dit moment weinig of geen instrumenten in handen hebben om ongewenste aansnijding van woonreservegebieden te vermijden. Tegelijk krijgen gemeenten die goed gelegen woongebied wensen aan te snijden decretale mogelijkheden om dit op een verantwoordde manier aan te pakken.

Het voorstel van decreet bepaalt ook dat – als er tegen 2040 geen RUP opgemaakt is of een vrijgavebesluit is genomen – de Vlaamse overheid een GRUP zal opmaken voor deze woonreservegebieden zodat de planschaderegeling in werking treedt voor de betreffende eigenaars. Gemeenten kunnen uiteraard voor die datum zelf een RUP opmaken om het gebied te herbestemmen of een vrijgavebesluit maken.

Vlaams volksvertegenwoordiger Wilfried Vandaele (N-VA): “Met de afspraken die we vandaag maken, zetten we een hele concrete stap naar een al in de vorige legislatuur aangekondigd ruimtelijke beleid dat meer rekening houdt met de klimaatproblematiek, dat verharding beperkt, dat open ruimte vrijwaart, enz. Wijzigen van bestemmingen brengt mee dat eigenaars billijk vergoed moeten worden. Nu verfijnen we de instrumenten om dat te doen, door bv een correctere planschade in te voeren. Een aantal zaken in de oorspronkelijke teksten die op kritiek stuitten, o.a. op de hoorzittingen die we hielden in het parlement, pasten we aan of schrapten we. Tegelijk gaan we verder dan wat in het regeerakkoord staat en spraken we een regeling af voor de woonreservegebieden. Sommige daarvan zijn goed gelegen, bv bij een woonkern, maar vele liggen ook slecht: niet aan een uitgeruste weg, buiten de kern, of ze zijn waterziek.”

Mede-indiener Inez De Coninck (N-VA): “Als Vlaams parlement bepalen we nu dat die gebieden nog enkel bebouwd kunnen worden als de gemeenteraad daar uitdrukkelijk toe besluit. Als dat niet gebeurt, blijven de gebieden bewaard als “reserve”, zoals ze ook steeds bedoeld waren.”

Vlaams volksvertegenwoordigers Koen van den Heuvel en Tinne Rombouts (CD&V):
““Met het Instrumentendecreet maken we echt werk van de bouwshift. Met dit decreet kunnen we de ontwikkelingen veel beter sturen. Door op de juiste plaatsen te ontwikkelen, behouden we de open ruimte voor landbouw en natuur en maken we Vlaanderen klimaatbestendiger. Wij hebben de adviezen van de Raad van State en de adviesraden en ook de kritische stemmen tijdens de hoorzitting ter harte genomen. Met al deze input zijn we aan de slag gegaan om het instrumentendecreet af te slanken en al te complexe rechtsfiguren eruit te halen. Het voorstel dat wij indienen, ademt een groot vertrouwen uit in de lokale besturen om het ruimtelijk beleid in hun gemeente echt in handen te nemen. Wanneer blijkt dat bepaalde gebieden een andere bestemming krijgen en daardoor aan waarde verliezen, zullen de eigenaars hiervoor een correcte vergoeding aan 100% van het waardeverschil via een eenvoudige procedure ontvangen.

Veel belang hechten we aan de regeling die wij hebben uitgewerkt voor de woonreservegebieden. We plaatsen er een Vlaamse stolp over en enkel de gemeenteraad kan in de toekomst die stolp er afhalen. Andere manieren om een woonuitbreidingsgebied te ontwikkelen, worden afgeschaft. De gemeenteraad beschikt tot 2040 over drie opties. Ofwel te ontwikkelen voor wonen en aanverwante functies, indien de gronden goed gelegen zijn. Ofwel de reservegronden in reserve te houden. En als derde mogelijkheid het gebied te herbestemmen met een RUP naar een andere functie en dan speelt de planschaderegeling.”
Vlaams Parlementsleden Steven Coenegrachts en Gwenny De Vroe (Open Vld): “Onze steden en gemeenten weten beter dan wie ook hoe hun lokale situatie eruitziet. Het is dan ook aan hen om te beslissen welke woonuitbreidingsgebieden goed gelegen zijn. Die kunnen ze in de toekomst ontwikkelen. Een aantal andere gronden bevindt zich in minder interessant gebied. Die zullen ze afstoten en als open ruimte beschermen. Met deze beslissing zetten we de lokale besturen aan het roer en geven we hen de autonomie die ze verdienen. Ze kunnen nu een kwalitatieve visie ontwikkelen op onze ruimtelijke ordening. Aandacht voor gedeeld ruimtegebruik, verdichting, waterinfiltratie, bebossing, enz. is hierbij belangrijk. We zorgen er ook voor dat eigenaars van woonuitbreidingsgebied dat definitief geschrapt wordt, gecompenseerd worden aan honderd procent van de marktwaarde. Dat is voor ons elementair. Wanneer eigenaars in het verleden onteigend werden, werden ze slechts voor tachtig procent vergoed en dit enkel als ze voldeden aan heel wat voorwaarden. We trekken dit nu op naar de marktwaarde.”

Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA): “Dat we vandaag een gezamenlijke bijsturing van het instrumentendecreet kunnen aankondigen is een goede zaak voor Vlaanderen. We creëren een draagvlak voor de bouwshift door getroffen eigenaars correct te vergoeden, we geven de landcommissies richtlijnen mee voor waardebepaling en zorgen er ineens voor dat we kernversterking en -verdichting niet afremmen door extra heffingen. Integendeel, samen komen we met een decreet om woonreservegebieden te beschermen van aansnijding. Het gaat om naar schatting 12.000 ha woonreservegebied waarbij we vanuit Vlaanderen zeggen: neen, die kan niet zonder pardon aangesneden worden. Zo geven we lokale besturen teugels in handen om de bouwshift ook lokaal waar te maken”.